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第12期
異地買房要慎重
[字號:]
2008-03-18 中國消費者雜志記者 方林
  近來,報紙廣告和手機短信頻頻推薦海景房,浪漫的海景、適中的房價,使這些地方成為許多外地置業者的“天堂”。但是,在海景房的巨大市場需求中也隱藏著許多不和諧音符。耳聽為虛,眼見為實,有必要提醒購房者:先看海景再買房。
  
異地項目京城熱銷

  據了解,早在1998年前后,外地項目就開始進京推廣銷售,2002年外地項目進京推廣進入了一個高潮階段。但當時北京人對外地房地產項目的認可度并不高,尤其是當時推廣的項目多以投資型地產為主,主要包括分時度假產品、投資型商鋪以及投資型酒店式公寓。由于異地投資風險較高,再加上當時購房者的投資觀念淡漠,因此一直以來,外地地產項目在北京的推廣效果很一般。

  但目前,北京人更看好外地的居住產品。從去年開始,北京人異地置業類型悄然發生轉變,更多的人開始關注住宅產品,尤其青睞一些中等濱海城市的沿海建筑項目。這些產品的居住環境不錯,多數項目都靠近海岸,銷售價格一般在3000~5000元/平方米左右。由于這些產品的售價只相當于北京郊區縣的房價,但居住環境卻較京郊的一些項目要好很多,因此,它成為了北京人新一輪異地置業的首選。

  另據了解,近年來北京人進行異地置業主要集中在兩個區域,一個是離北京較近的燕郊、河北等地,另一個是距離北京較遠的秦皇島、大連以及山東等濱海城市。

  相關數據顯示,目前在秦皇島臨海公寓中有50%是北京人購買的,而在日照的臨海公寓和別墅中,北京人的購買量已經達到15%左右。相關調查資料顯示,在條件允許的前提下,2006年有46%的北京人有進行外地置業的意愿,而在2004年該比例僅為22%。

  另外,在2007年北京秋季房地產展示交易會上,記者還發現,京城一些動輒均價上萬的樓盤展區門可羅雀,而來自威海、日照等濱海城市的海景房展區則場面火爆,可謂門庭若市。由于現場咨詢者絡繹不絕,以至于一些銷售人員的嗓子都說啞了。據“海都花苑”的銷售人員介紹,該小區房子已經售完,一半銷售額是在北京完成的。另一家“銀河海景御花園”是現房,如今帶花園的一樓和帶閣樓的六樓也已銷售完畢,只剩下中間樓層。

  記者了解到,多數置業者購買海景房是看重其環境優美,無論度假、休養都是好地方。目前,乳山銀灘的海景房均價為2800元/平方米,比去年同期每平方米增加了近1000元。榮成石島的海景房均價在2500元/平方米左右,比去年同期每平方米增加了近500元。“周邊小區設施逐漸成熟,當地政府也在加大開發力度,價格肯定還要漲!”一名銷售人員很肯定地表示。

  “乳山銀灘、榮成石島都是因海景房而聞名全國的。隨著外地購房團的大量進入,乳山的益天花園、望海山莊,榮成的鳳凰湖、海景花園等越來越多的小區,成為外地人的聚居地。乳山銀灘、榮成石島、文登南海新區等遍布威海市沿海的外地人生活圈正在形成。”來自威海的李超告訴記者。據了解,乳山銀灘開發的海景房80%售給了外地人,榮成石島的海景房也有40%以上被外地人買去。

異地售房中介魚目混珠

  據不完全統計,從今年1月起,共有76個異地住宅項目進京進行銷售,其中威海的項目最多,至少占到一半。這也促使越來越多的人盯上這塊蛋糕,欲從中分―杯羹,以至于現在北京的海景房銷售市場魚龍混雜。“北京小作坊式的外地樓盤銷售點很多,他們靈活性很強見縫插針,但凡有什么風吹草動就會停業幾天看看風向,換個地方重租個房子再賣樓。”一位代理銷售商告訴記者。

  據業內人士介紹,目前,外地樓盤在京銷售都是以代理公司的形式存在,很多代理公司沒有營業執照,手續證照不全就打著海景房銷售中心的旗號進行項目現售,而在銷售過程中,虛假或者夸大宣傳,故意隱瞞真相的現象普遍存在。置業者遭受欺騙和蒙受損失的同時,當地的城市品牌也受到了嚴重的傷害。

  記者從北京市工商局網站了解到,今年6月份,海淀工商分局已經查出數家在京開展業務的外地樓盤售樓處未辦理營業執照,售樓業務員也沒有取得從事房地產經紀業務的執業資格證書。就此,海淀工商分局12315中心警示市民,部分外地樓盤在京的代理銷售處存在無照經營行為,如果消費者與這些銷售處簽訂購房合同,一旦發生糾紛,可能面臨權益無法得到保護的后果。

  而同海景房銷售市場的混亂相比,北京周邊地區的房地產銷售則還存在著另外的問題。“別墅項目基本上賣得差不多了,現在正在賣公寓樓。如果您今天交訂金的話,可以按照內部認購價格。”然而,這種所謂的房屋內部認購價格,實際上是在建商品房尚無預售許可證前,對外銷售的一種價格。據一位業內人士介紹,在河北燕郊當地,不少樓盤的價格實行多種定價。首先,在未取得預售許可證前,購房價格最低;當開發商取得購房資格后,售房處會將一部分商品房價格上漲百元,另一部分商品房暫時保留,等待再次提價;第三次提價視首批商品房市場銷量而定。

異地售房缺乏法規監管

  市場的混亂以及消費者買房后存在的隱患已經引起了相關部門的關注,北京市海淀工商分局合同科科長張庚正提醒:“這樣的銷售形式存在打擦邊球的問題,消費者購買這樣的房子,一旦出現糾紛無證可查,很難處理。”海淀工商分局相關工作人員向記者表示,目前,海淀轄區內存在許多沒有辦理當地營業執照和代理資格認證的外地房售樓處。同時,海淀工商分局亦在加大對這種存在隱患樓盤的整治。

  據悉,在北京市人民政府辦公廳轉發市工商局關于促進和規范北京市經紀人發展若干意見的通知中明確提出:“凡實際從事經紀活動的經濟組織應依法注冊為經紀人,領取營業執照后方可從事經紀活動。法律法規規定經紀人應當取得相應資質的,依照其規定取得資質。經紀人名稱中的行業應當表述為‘經紀’字樣,經紀人的經營范圍應當明確經紀方式和經紀項目。”該人士認為,如果消費者在這類售房處購買外地樓盤,在交納訂金后該售樓處“一夜消失”,那么消費者將承擔很大的經濟損失。同時,海淀工商分局相關人士也告訴記者,目前,對于外地樓盤在京銷售的現象,國家建委并沒有明確要求,不存在對這種經營方式的限制。而隨著北京消費者在外地購房中產生的糾紛逐漸增加,相關部門也開始考慮對此方面進行研究。工商部門相關人士表示,目前,在北京辦理外地樓盤銷售的標準流程為,首先在當地具有合法經營場所,之后在工商部門辦理相關營業執照。

  據了解,針對異地售房所出現的種種問題,目前,山東威海市政府有關主管部門于7月8日聯合成立房地產整體推廣銷售中心,該中心是首個由地方政府在京成立的房地產整體推廣銷售中心,負責聯合推廣銷售來自威海的房地產項目。

異地購房風險需防范

  記者登錄一家海景房的業主論壇,看到一些業主對海景房的抱怨聲源源不斷。如“房產商喜歡說自己的樓盤可以看海景。可等你實地考察后才發現,這里離海還遠著呢”;“所謂的海景是指打個把小時的出租,一番奔波,你才能抬頭遠望到淺淺的海灣”;“位置圖上號稱樓盤瀕海且可以聽到濤聲,可事實上卻是一眼望不到海”。

  為此,房地產專業律師孟憲生表示:“異地置業需要進行綜合性地考察,尤其是考察這個城市異地置業購買后的情況,如果該項目有多個異地購買者,那顯然就相對安全一些。”

  孟憲生說,異地置業之前,一定要考察清楚該城市的房地產行情,對開發商的資信進行調查,對所購物業的法律權屬進行核查,還要了解當地的購房程序、辦理按揭的期限,以及所要交付的稅費等內容,也可向當地房地產專業律師或房產部門進行咨詢,以免糾紛產生后帶來往來奔波、時間精力耗費等不必要的麻煩和損失。“要規避異地購房風險也簡單。不要盲目跟風,要多聽多看,認真考察住房質量、推敲購房合同;此外還可委托當地的熟人、朋友代為訪查,了解具體樓盤的開發狀況、信譽程度。由于目前購買外地住宅產品的多數是以假期居住和養老居住為主。因此該小區的物業管理,對于住宅產品的維護、保值增值以及居住者生活品質的保證起著至關重要的作用。”
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