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第08期
物業猖狂 多吃多占
[字號:]
2010-08-26 中國消費者雜志

   

 

本刊記者   吳   潔

  6月2日,江蘇無錫市錫山區人民法院民二庭副庭長楊琦東,給無錫春江花園業主委員會主任常本靖送來一份司法建議函,建議對小區共有部分收益單獨建賬,不與物業管理費混同使用。

  “2008年,小區業委會發現物業公司將2005年至2007年期間包括停車管理費、會所收入、電梯廣告等高達536萬余元的小區共有部分收益據為己有。業委會起訴后,錫山區法院判決小區業主對小區共有收益享有70%主導權。”談及這一話題,常本靖總是有點興奮。

  對當前小區業主不做主,物業侵占小區共有收益普遍存在的現狀,這起判決示范意義十分顯著,所以在今年第五期的《最高人民法院公報》上成為典型判例。

  物業偷吃“奶酪”

  2002年11月25日,無錫春江花園住宅小區的開發商與上海陸家嘴物業管理有限公司簽訂了前期物業管理合同,約定管理期限從合同簽訂日到春江花園小區業委會成立時結束。上海陸家嘴物業管理有限公司指派其下屬無錫分公司(下稱物業公司)具體實施春江花園小區的前期物業管理。

  2007年12月下旬,春江花園小區召開業主大會,選舉產生了由法律工作者、財務人員、企事業單位人員等15人組成的業主委員會。2008年6月,業委會根據業主大會作出的實施業主自治的決議,致函物業公司明確與其終止物業管理服務合同,并要求物業公司在接函后15天內,向業委會移交相關資料和財產。

  2008年7月17日,物業公司與業委會達成了移交協議,確認2009年4月30日前,物業公司應向業委會返還預收的物業管理費、各類押金以及小區共有部分收益等232萬余元。但之后物業公司僅履行了55萬余元。后經業委會申請,法院裁定先予執行物業公司銀行存款130萬元。但業委會在查看移交清單時發現,物業公司在2004年至2007年間收取高達五百多萬元的小區共有收益沒有被列入移交清單之中。雙方交涉不成,業委會將物業公司告上了法庭。

  七成收益判歸業主

  無錫市錫山區法院審理確認,自2005年至2007年,小區共有部分的總收入達536萬余元,扣除支出122萬余元,盈余414萬余元。

  對此收益,被告物業公司認為,物業公司與開發商簽訂的前期物業管理合同對共有部分收益沒有明確規定,按照包干制,所得收入均應歸物業管理公司所有。況且物業公司收費低,基本是虧本經營,要實行補貼才能維持物業服務。共有部分的收入已用于彌補物業公司的管理成本,不存在可分配利潤。

  法院認為,根據我國《物權法》、《民法通則》關于所有權的法律原則及最高人民法院有關司法解釋的精神,業主對建筑物專有部分以外的共有部分,自始至終享有權利,并承擔義務,而不論是否在開發商與物業服務企業簽訂的前期物業管理委托合同期間,還是在業委會成立后實行小區物業管理自治期間。物業服務企業對共有部分進行經營管理的活動,對這部分收益的產生具有重要作用,基于管理亦產生效益的原則,物業服務企業理應對其付出的勞動享有一定比例的回報,這樣也有利于物業服務企業改善服務及自身的發展。

  為此,法院判決物業公司將共有部分收益的70%返還給業委會,加上其他確認款項共517萬余元。減去已履行的180多萬元,物業公司還需返還業主330多萬元。一審宣判后,雙方均未上訴,判決生效。

  在物業管理領域,共有部分權益的歸屬、分配問題由來已久。但因為沒有明確的法律規定,業主主張權利屢屢受挫。這則判決,明確小區公共部分權益的歸屬、分配,對業主主張小區共有部分收益起到有效引導作用。

  共有收益不能是筆糊涂賬

  如今不少小區,道路兩旁、電梯里甚至樓頂上,廣告無處不在。普遍情況都是物業公司得利,收益多少對業主來說則是一筆糊涂賬。

  去年,央視主持人趙普就小區廣告收益問題起訴了其所在的朱雀門小區,使這一問題一度成為焦點。

  記者調查發現,在北京市朝陽區世紀東方城,小區的院落、電梯等公共區域都有廣告。業主樊女士反映,2008年底,小區物業開始給每戶業主100元的廣告收益,前提是要一次交清物業費。停車費的收益就不清楚了,也沒見過公示。

  家住北京通州區珠江綠洲小區的朱先生說:“每次回家進電梯一看見分眾傳媒的廣告我就生氣,廣告費呀、停車費呀,物業從來沒有提過。你說這業主當得多冤枉呀!我們也要求物業公布賬目,但物業說了,只向業委會公布賬目,我們小區一直沒有成立業委會。所以無論是物業費還是廣告費、停車費收益,對我們來說都是糊涂賬。”

  記者在走訪中發現,大部分小區內無論是廣告收益還是停車費,鮮有公示。業主對小區內共有部分收益歸屬權問題也并不十分了解。停車費、會所租金、燈箱廣告等類似的共有部分的收益,少則幾萬元,多則幾百萬元,就成了物業公司的灰色收入。而物業主管部門對此也沒有明確規定。

  常本靖主任表示:“法院的判決,解決了長期困擾小區業主的一個難題。春江花園小區采取物業自治后,增設了財務監督部,對共有部分收益單獨建賬,定期公布收支情況,保障業主知情權。春江花園小區2008年下半年結余為76萬元,2009年結余100多萬元,加上追回的收益,園區總積累達320多萬元。如今,業主真正成了小區的主人。”

  5月14日,江蘇省物價局、江蘇省住房和城鄉建設廳聯合出臺新修訂的《江蘇省物業服務收費管理辦法》規定,業主大會成立前,占用業主共有的道路或者其他場地停放汽車的,所得收益在扣除物業服務企業代辦經營成本后,按30%用于補貼物業服務費,70%納入住宅專項維修資金。業主大會成立后,可以參照價格主管部門規定的標準,收益按業主大會決定并合同約定使用。■

 

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